1. NIE — daňové číslo cizince
Bez NIE (Número de Identidad de Extranjero) nemovitost ve Španělsku nekoupíte. O číslo lze požádat osobně na španělském konzulátu v Praze, nebo přímo ve Španělsku přes plnou moc.
Lhůta vyřízení je obvykle 2–4 týdny. Doporučujeme s ní začít hned, jakmile vážně uvažujete o koupi.
2. Rezervační smlouva (contrato de arras)
Po výběru konkrétní nemovitosti se obvykle skládá rezervační záloha 3 000–6 000 € a podepisuje rezervační smlouva. Ta stáhne nemovitost z trhu na 2–4 týdny.
Následuje smlouva arras — typicky se skládá 10 % kupní ceny. Pokud kupující odstoupí, ztrácí zálohu. Pokud prodávající, vrací dvojnásobek.
3. Notář a zápis do katastru
Finální podpis (escritura pública) probíhá u notáře. Před ním je třeba mít připravený plný finanční obnos, doklady, NIE a obvykle španělský bankovní účet.
Po podpisu notáře se nemovitost zapisuje do Registro de la Propiedad. Celý zápis trvá několik týdnů, ale vlastnické právo přechází okamžikem podpisu u notáře.
4. Daně a poplatky
Při koupi z druhé ruky se platí ITP (daň z převodu) — v Andalusii 7 % z kupní ceny. U novostavby místo ITP platíte DPH 10 % + kolkovné AJD 1,2 %.
K tomu připočtěte notáře (0,5–1 %), zápis do katastru (0,2–0,5 %) a typicky 1–1,5 % na právníka. Celkové vedlejší náklady tak činí přibližně 10–12 % kupní ceny u druhé ruky, 12–14 % u novostavby.
5. Nejčastější chyby
Nepodceňujte due diligence. Vždy si nechte zkontrolovat nota simple (výpis z katastru), stav dluhů na společenství, technický stav nemovitosti a urbanistický status pozemku.
Pracujte s nezávislým česky nebo anglicky mluvícím právníkem, který nezastupuje druhou stranu obchodu.